Lunedì 30 Agosto 2021
Il mercato delle compra-vendite immobiliari nell’ultimo anno e mezzo si è trovato in una particolare congiuntura epocale: l’avvento della pandemia Covid-19, la chiusura totale delle attività produttive e sociali, le parziali riaperture, la seconda e terza ondata ( forse la quarta in atto ), la richiusura di alcune categorie di attività produttive, green pass ecc…
Questa tempesta si è abbattuta anche nel settore immobiliare dove l’impossibilità generica di spostamento ha generato inizialmente non poca apprensione per tutto il comparto.
L’agenzia immobiliare si è trovata impreparata?
Questa atipica situazione congiunturale ha scoperto il nervo di un comparto forse ancora acerbo ( statisticamente parlando ) all’utilizzo della tecnologia a 360° come strumento di lavoro.
Doversi adattare dal giorno alla notte a gestire tutte le normali attività d’agenzia in remoto non è stato facile, e forse ad oggi, questo adattamento, non si è del tutto concluso.
Non poter accedere fisicamente agli immobili, sia in fase di acquisizione che in fase di vendita ha letteralmente catapultato tutte le agenzie immobiliari di qualsiasi dimensione, compresi i gruppi e persino i portali immobiliari, verso una nuova spinta tecnologica.
Il virtual tour 360 come prima visita
Il virtual tour 360 è una tecnologia presentata la prima volta da Apple nel 1995 con Quick time Vr e da allora ha conosciuto vari passaggi di sviluppo.
Oggi un agente immobiliare, in completa autonomia, può realizzare un virtual tour immobiliare semplicemente ed in conferenza remota può gestire la visita con i propri clienti.
L’esigenza primaria di mostrare gli immobili ai clienti che non potevano spostarsi da casa ha generato una forte impennata di richieste sia di erogazione del servizio che di info generiche sui virtual tour 360. Questo accadeva a Marzo 2020
Quanto è diffuso oggi l’utilizzo dei virtual tour?
Anche noi di Casa360 avremmo dato una risposta scontata ma che a tutti gli effetti si rivela solo un’opinione.
Vediamo i dati: dopo due inverni ( inizio 2020 e 2020/2021 ) passasti con parecchie restrizioni sugli spostamenti ci aspettavamo dei dati più importanti.
Abbiamo effettuato un’analisi degli annunci sui principali portali immobiliari scegliendo le più importanti provincie di quasi tutte le regioni italiane: Bologna, Milano, Torino, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Cagliari, Cento di Ferrara ( sede di Casa360.net e presa a modello/campione di piccolo comune e per noi wild car! )
I dati sono stati estrapolati direttamente dai portali applicando il filtro “con visita virtuale” ad eccezione di Wikicasa che ci ha fornito direttamente i dati e che qui ringraziamo.
Data di estrazione dati: Luglio 2021
| Portali | Annunci totali | Annunci con virtual tour | % Annunci/Virtual tour |
|---|---|---|---|
| Tecnocasa.it | 23784 | 6602 | 27,76 |
| Remax.it | 6653 | 989 | 14,87 |
| Immobiliare.it | 221628 | 26639 | 12,02 |
| Wikicasa.it | 166143 | 15571 | 9,37 |
| Idealista.it | 287167 | 8450 | 2,94 |
| Totale | 705375 | 58251 | 8,26 |
Il risultato finale è scoraggiante: sul totale di annunci pubblicati solo 8,26% presenta una visita virtuale a 360; il numero totale è sicuramente inferiore in quanto gli annunci con virtual tour dei portali di franchising vengono pubblicati anche sui portali immobiliari e quindi sicuramente nella nostra analisi ci sono dei “doppioni di virtual tour” difficilmente analizzabili. Comunque il dato è sufficientemente attenbile.
Spacchettando i dati in prima battuta si nota una forte differenza tra i portali immobiliari e i portali di alcuni dei più importanti franchising immobiliari: quasi tre volte tanto è il divario.
Perchè questa forte differenza?
I portali immobiliari si sono attrezzati con sistemi proprietari per la gestione dei virtual tour e accettano anche link di sistemi esterni come Casa360.net; il tutto ruota attorno ai pacchetti in abbonamento per la pubblicazione di annunci e l’agenzia immobiliare si muove in autonomia.
I franchising immobiliari hanno avuto un approccio leggermente diverso: hanno scelto una o più piattaforme esterne per l’erogazione dei virtual tour 360 da integrare all’interno dei propri portali e in contemporanea hanno fatto formazione diretta verso i propri franchisor per rendere questa tecnologia presente il più possibile negli annunci immobiliari, di fatto scommettendo sul valore aggiunto che questi apportano alla comunicazione.
Da interviste eseguite presso attività di fornitura servizi per le agenzie immobiliari si evidenzia un dato, non preciso ma indicativo, che ad oggi, il 70% delle agenzie immobiliari, ( campioni disomogenei per fatturato, forza lavorativa presente e ubicazione sul territorio nazionale ) ancora non utilizza, utilizza parzialmente o utilizza in maniera non corretta la tecnologia dei virtual tour 360; questo dato va a supporto delle ipotesi per spiegare il divario tra portali e franchising immobiliari: sui portali immobiliari pubblicano tutte le agenzie mentre nel franchising solo gli affiliati.
Confrontandoci con Gesthome.it, gestionale immobiliare e servizi tecnologici alle agenzie, viene confermato come le medie e piccole agenzie siano lontane dai numeri dei grandi franchising immobiliari e soprattutto come necessitino di una giusta consulenza ed orientamento per la scelta del tipo servizio per continuare ad essere competitivi in questo settore tecnologico.
Casa360.net fa notare che se un franchisisng immobiliare su 100 immobili ne ha 30 con virtual tour, una piccola agenzia per avere lo stesso indice deve realizzare 3 virtual tour per 10 immobili in porfolio; quindi, potenzialmente , se ben orientata e consigliata, può tranquillamente continuare ad essere competitiva. A supporto di questa affermazione c’è l’esempio della piccola cittadina di Cento ( nostra wild car! ) che è prima in classifica nel portale Wikicasa.it
Un dato anomalo è la bassa percentuale totale per il portale Idealista.it che in questa classifica si posiziona all’ultimo posto e distaccato dagli altri. In questo caso imputiamo l’anomalia al tipo di estrazione del dato dal portale seppur lo stesso utilizzato anche per gli altri; nei prossimi mesi effettueremo un aggiornamento per verifica. Bisogna comunque tenere conto che Idealista.it è primo per numero totale di annunci.
Dati per singole città e analisi
In vetta alla classifica, in un testa a testa, ci sono mediamente Milano e Torino per i portali mentre per i franchising c’è più equilibrio con un occhio di riguardo a Firenze, Palermo e Cagliari.
Salta all’occhio un 50% di annunci con virtual tour per le agenzia di Firenze gruppo Tecnocasa, un vero record, quindi congratulazioni a queste agenzie.
Napoli è la cenerentola di Remax. Complimenti alle agenzie Remax di Napoli ricordando che probabilmente Remax è stata la prima ad introdurre i virtual tour nelle proprie agenzie almeno 15 anni fa!!
Male in tutti i portali e gruppi franchising per Bologna e Bari.
Mediamente non esiste una sostanziale differenza di diffusione da nord a sud.
Inoltre la piccola città di Cento, che ricordiamo è la nostra wild car, spunta un 43% su Wikicasa.it ( negli altri portali immobiliari non va oltre al 2% ) grazie agli annunci pubblicati dalle agenzie di Tecnocasa.it e Tempocasa.it presenti in città quindi congratulazioni a queste agenzie che in una cittadina di provincia hanno creato un caso di studio nei confronti dei loro colleghi in città più “metropolitane”. Teniamo a mente questo dato che servirà in una successiva analisi.
Perchè una così bassa diffusione dei 360 in era Covid-19? Cos’è successo?
Casa360.net ha sede a Cento in provincia di Ferrara e nell’anno 2012 ha subito gli effetti del terremoto. Il mercato immobiliare subì una brusca frenata e la domanda che più spesso veniva posta ad una agente immobiliare in fase di proposta di un immobile era: ma è antisismico?
Un ingegnere che si occupava della verifica dell’abitabilità degli immobili ci disse: la gente ha la memoria corta, passati i primi tempi ( un anno circa ) nessuno chiederà più se è antisismica o se ha subito danni per il terremoto. Così fu!
In era Covid-19 è un po’ successa la stessa cosa; stiamo tornando alla normalità e la tanto acclamata spinta tecnologica dei 360 si è un po’ raffreddata e si sta tornando verso la tradizionale routine.
Per noi la strada è tracciata e per essere competitivi sarà necessario sempre più adeguarsi a questi nuovi strumenti; chi lo farà per primo avrà un vantaggio, chi lo farà per secondo dovrà rincorrere e chi lo farà per ultimo sarà troppo tardi.
Conclusioni
Quindi secondo noi manca ancora tanta coscienza sul reale valore di un virtual tour che, ad oggi, viene visto banalmente come annuncio pubblicitario o parte di esso.
Effettuare le visite agli immobili in remoto ed in video conferenza sono un esempio di strumento di lavoro.
Mandare un link via email ad un potenziale cliente per farla visitare sin da subito è uno strumento di lavoro.
Apporre un cartello di vendita immobile con un qr code che permette la visita immediata direttamente dalla strada è uno strumento di lavoro.
Manca semplicemente la consulenza adeguata per sfruttare al meglio questa tecnologia e per questo Casa360.net può vantare 20 anni di esperienza in questo settore.
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